15 consejos prácticos sobre fideicomisos inmobiliarios

 fideicomisos inmobiliarios

1-Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.

2-Olvídese del contrato tipo: No hay dos fideicomisos iguales. Copiar, es peligrosísimo y máxime en un contrato tan abierto y al que se sumará tanta gente, como por ejemplo, fiduciantes, fiduciarios, arquitectos, constructores, beneficiarios, cesionarios y la AFIP.

3-Acérquese al contrato final en forma cautelosa: Si aún no están ligadas todas las voluntades, redacte previamente una Carta Intención, que lo ayudará a comprender, que es lo ya anudado y que no, para poder seguir adelante.

4-No es necesaria la escritura pública: Para redactar un fideicomiso inmobiliario, la ley 24.441, no exige escritura pública. Puede utilizar un instrumento privado y luego, cuando ya estén limadas todas las asperezas y se llega al texto definitivo, se procede a protocolizar.

5-No use croquis, sino anteproyecto: Lo más importante de un fideicomiso consiste en preveer que obra se va a realizar y como se va a distribuir. Un croquis, es demasiado pobre como para que los derechos y obligaciones que se crean, estén a resguardo. Confíe en un completo y bien desarrollado anteproyecto.

6-Transfórmese en un fiduciante especial: Si usted fue quien aportó las ideas del emprendimiento, buscó y consiguió el lote, preparó a su riesgo la factibilidad y el anteproyecto y logró o está por lograr las voluntades de los inversionistas, se merece un premio. No elija ser fiduciario, sino el rol de fiduciante inversor originante.

7-Evite ganar tiempo: Pierda un poco de tiempo en dotar a su fideicomiso de un nombre y un CUIT, que le será requerido a futuro por el Registro de la Propiedad Inmueble. No inicie los trámites municipales a nombre de los dueños originales, porque les generará una responsabilidad indebida, frente a contratantes (arquitectos, por ejemplo) y terceros.

8-Utilice una cuenta bancaria especial: En un contrato tan dinámico como el fideicomiso, el fiduciario debe contar con la seguridad de que todos los aportes queden debidamente registrados. No olvide, que el comprobante de depósito bancario es suficiente recibo del aporte y el método más transparente y eficaz de llevar una buena contabilidad. Los negros son buenos en el fútbol, pero no en el fideicomiso.

9-Aproveche las ventajas impositivas: En los tiempos modernos ya no sirven las enciclopedias vivientes y nadie sabe todo de todo. Hay grandes diferencias en las normas impositivas cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciantes y cuando no. Analice también la posibilidad de que todo se maneje a través de cesiones de derechos.

10-A veces, dos fiduciarios: No es común, ni tampoco fácil, pero hay supuestos donde dos grupos integran el conjunto de inversores y difieren en la confianza hacia un fiduciario. En casos de necesidad, pueden nombrarse dos y encontrar un sistema para desempatar sus decisiones.

11-No olvidar los contratos de proyecto y dirección y el de construcción: Muchas veces, el esfuerzo por realizar un buen contrato de fideicomiso es tan grande que se olvida de lo fundamental, es decir, que alguien muy claramente contratado se ocupe del proyecto y de la dirección de obra y otro se ocupe de la construcción mediante algún sistema que funcione.

12-Preveer el pago con unidades: Aunque jamás vaya a usarla, no deje de asentar una cláusula que permita poder entregar unidades funcionales en pago de los distintos gastos y honorarios que genere la construcción, administración y comercialización del emprendimiento.

13-Fórmula para la resolución de controversias: Prevea ante quien se resolverán los conflictos que suelen ocurrir, pero antes de cambiar a la justicia ordinaria por una privada (Tribunales Arbitrales, Colegios Públicos, etc.) infórmese sobre cuales son los honorarios, aranceles y procedimiento que deberá afrontar por esta elección.

14-Cesión de derechos: Prepare cuidadosamente la posibilidad de ceder derechos y distinga claramente el caso de los beneficiarios adquirentes del de la condición de fiduciantes adherentes. Recuerde que la cesión es parecida a la compra venta, pero sólo parecida.

15- Si su fideicomiso tiene por objeto realizar un emprendimiento en mexico o otro pais  etc.) tómese tiempo para revisar las disposiciones que sobre fideicomiso rigen en este país. y tenga muy en cuenta cual es el sistema para exportar servicios profesionales de arquitectura desde la República Argentina.

 

Cada uno de estos 15 consejos pudo crearse recorriendo un largo camino de errores, angustias, lágrimas y experiencias que nos ha tocado enfrentar a lo largo de tanta cátedra, tantas conferencias y tantos asesoramientos en vivo. Su finalidad, no es desanimarlo, sino por el contrario, animarlo a que use el fideicomiso, pero mejor…mucho mejor…

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EMBARGO DE VIVIENDA

Comprar Casas Embargadas del Gobierno o de Bancos

Prestamos Hipotecas - "Casas Embargadas" son las que el gobierno o el banco han retirado a sus dueños por haber faltado de pagar la hipoteca varios meses. Después de 90 días de que el dueño de casa no hace ningún pago hipotecario, el banco inscribe el incumplimiento de la deuda en los registros públicos del condado.Despues de los 90 dias, el banco abre el proceso de embargo, que dura unos 90 días antes que la propiedad sea vendida en una subasta pública, si es que el dueño de la casa no paga al menos cinco días antes de la subasta. Si en la subasta no se encontró ningún comprador que haya ofrecido o superado la cantidad mínima pedida, la propiedad regresa a poder del gobierno o el banco a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y la pone a la venta. Los bancos a veces deciden inspeccionarlas y realizar las reparaciones necesarias, pero también pueden vender estas propiedades sin realizar ningún tipo de reparación o mejora. Es una obligación del vendedor de informar al futuro comprador sobre las cosas que no funcionan bien, pero la calefacción, plomería, techo, calentador del agua, ventanas, puertas, sistema eléctrico, etc. tienen que estar funcionando normalmente. Este no es el caso de los bancos y el HUD, que están excluidos, por ley, de dar esta información. Estas casas son vendidas "tal y como están", sin garantías. O sea, los bancos o el HUD no pagarán por ningún arreglo o mejora en la casa vendida en tales condiciones. Pero, aun cuando una vivienda embargada necesite alguna reparación y no todas la necesitan, su compra sigue siendo una buena inversión. Es importante destacar que el precio que la entidad bancaria o HUD solicita toma en cuenta el hecho de que el comprador tendrá que invertir dinero para hacer mejoras. En muchos casos estas ventas pueden ofrecer incentivos especiales, como descuentos para mejorar la propiedad, así como también créditos para afrontar los gastos de mudanza o una bonificación por cerrar la compra con rapidez. El comprador puede solicitar al dueño que pague el total o parte de los costos financieros y de cierre en la compra. Es importante considerar que se realice una inspección profesional en la propiedad para evaluar su condición.

QUE VALOR TIENE MI PROPIEDAD

             

Una valoración de propiedades inmobiliarias es algo que la mayoría de nosotros han oído hablar pero no muchos de nosotros han tratado hasta que hemos comprado realmente un pedazo de tierra o un hogar de cierto tipo. El proceso entero puede ser absolutamente confuso, especialmente si usted no esta absolutamente seguro de cuál es el propósito de una valoración de propiedades inmobiliarias. Para estar claro, una valoración de propiedades inmobiliarias intenta determinar el valor de la tierra o del lote en la pregunta. Una valoración de propiedades inmobiliarias puede ser hecha no importa si es grande o pequeño las propiedades inmobiliarias. Una valoración se puede también hacer sin importar los años, la arquitectura, la carencia de la arquitectura, o la localización. Las propiedades inmobiliarias no solo determinarán si una valoración se puede hacer, determinará el valor.

Por supuesto, usted no puede acercarse a la valoración de su área cultivada y enselvada de la misma manera que usted haría la valoración de propiedades inmobiliarias para su hogar. Usted necesitará probablemente la ayuda de un individuo, o por lo menos un individuo muy experimentado para ambos. Usted deseará estar seguro de que usted trabaja con la gente que esta relacionada familiar con el tipo de propiedades inmobiliarias que usted necesita valorar. Así como el conocimiento de qué propiedades inmobiliarias circundantes o las propiedades inmobiliarias terrenales. Puede sonar muy complicado, pero si usted se acerca al proceso sencillamente y usted entiende porqué usted debe tener una valoración encontrará que es mucho menos confusa.

• Ventajas de una valoración de propiedades inmobiliarias

Como usted puede ahora ver, una valoración de propiedades inmobiliarias es negocio simplemente bueno pero también le beneficiará de muchas maneras. Primero, le dará la cantidad del dólar de la tierra que usted desea comprar, que está en el proceso de comprar, o cuanto vale su propiedad actualmente. Si usted hace esta información puede beneficiarle de muchas maneras. Primero, una valoración de propiedades inmobiliarias exacta le permitirá a usted asegurarse de que usted consiga el mejor reparto en una casa si usted está comprando, pero también permite que usted venda su casa por su valor completo. En vez de valorar a su hogar por un costo inferior usted puede estar seguro de conseguir cada dólar posible. Esto es una ventaja enorme porque puede significar literalmente millares de dólares en su bolsillo. En contraste, una valoración de propiedades inmobiliarias ayudará al inversionista a determinarse en cuanto se puede vender un lote por un precio razonable.

Además de saber el valor de su hogar y de poder comprar y vender para los precios apropiados, usted también encontrará que usted no podrá conseguir ayuda financiera sin ella. Todos los prestamistas de hipoteca requieren una valoración de propiedades inmobiliarias para estar seguros de que no están prestando demasiado para ningún lote determinado. Como se declaró anteriormente, no es simplemente buen negocio pagar $200.000 por una propiedad que valga apenas $75.000. Un prestamista no desea prestarle más de lo que el lote vale, porque entonces usted despilfarrara el resto de dinero. Así pues, si usted está confiando en una hipoteca para ayudarle a comprar un hogar, usted necesitará esa valoración.
Otra ventaja agregada es el seguro. La mayoría de las compañías de seguros no asegurarán su hogar apenas porque usted dice que usted pagó $200.000 al Sr. Juan dijo que valía eso. En lugar, desean una valoración de lo que la casa valga. Esto es importante para un asegurador porque si algo sucede a su hogar ellos necesitarán substituirlo y proporcionan la cobertura basada en la valoración de los hogares. Una valoración le beneficiará en esta área, porque mientras que usted piense que su hogar cuesta solamente $75.000 cuando en realidad podría valer $200.000 y usted no tiene bastante cobertura sin esa valoración

Que es un consorcio de inversiones inmobilarias (REIT)?

Inversiones inmobilarias (REIT)?

Un consorcio de inversiones inmobilarias (Un real estate investment trust, o un REIT) es una corporación que utiliza la capital de distintos inversionistas para invertir en propiedades inmobiliarias, como propiedad comercial, hoteles, alamedas, o condominios. El REIT funciona como un fondo mutuo, y vende sus partes al público, usando los ingresos para invertir en propiedades inmobiliarias en vez de acciones. Los REITs le requieren distribuir el 90% de su renta imponible a sus accionistas como dividendos, y tiene que invertir por lo menos el 75% de sus fondos en propiedades inmobiliarias. La mayor parte de sus beneficios deben venir bajo la forma de renta por arriendamiento. Pero los REITs no pagan impuestos sobre su renta, que es una característica buena.

Un REIT tiene varios otros requisitos que debe cumplir bajo las leyes de los Estados Unidos: tiene que tener 100 o más accionistas; tiene que estructúrarse como una corporación, una asociación o un fideicomiso; el 95% de su renta tiene que venir de interés, de dividendos, o de renta; y no puede invertir más de el 20% de sus activos en acciones.

Una ventaja importante del REIT es que permite que los inversionistas invierten en propiedades inmobiliarias y participan en sus beneficios sin tener que invertir mucho dinero.  Usted solamente necesita comprar lo que quiere, y todavía puede capitalizar en los repartos enormes de la propiedad inmobilaria. El REIT diversifica su portafolio con un número de distintas propiedades, en proyectos de desarrollo y de renta. Esto normalmente requeriría millones de dólares para hacerlo correctamente, y la mayoría de los inversionistas individuales no tienen ese tipo de dinero.

Los REITs pueden ser volátil en el corto plazo, porque el mercado inmobiliario fluctúa igual que la bolsa de valores. Puede perder el 10% en un año, y el próximo año ganar 20%. Sin embargo, REITs ofrecen la ventaja que pagan dividendos a sus accionistas, y también aumentan en valor. Por lo tanto, la inversión de largo plazo en un REIT puede ofrecerle una fuente constante año tras año con sus dividendos, mientras que también tiene plusvalía.  Las ganancias de los REITs también pueden ser muy buenas, y pueden ser mejor que una inversión de la renta fija.

Considera comprar un REIT en su portafolio de inversiones, para tener más diversificación. Pero no aguante más de el 15% de su portafolio total en los REITs.  Los consorcios de inversiones inmobilarias se pueden investigar y comprar en la misma manera que las acciones y los fondos mutuos.  Hoy en día, hay más de 200 REITs en la bolsa de valores.